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    公房拆迁租户被捆绑购房遭质疑(图)
    九江市浔阳区房管局称将开展调查 专家认为涉嫌侵犯租户承租权
    大江网经济频道  2018-04-24 09:24:23  来源:中国江西网  编辑:欧阳媛  作者:郭俊

    ◎文/图 首席记者郭俊

        中国江西网讯 房屋小到没卫生间、没独立厨房,雨天还漏雨,一家人租住在这样的直管公房内,租户只能“熬着”。好不容易盼来拆迁,新房仍可租住,这让租户们喜出望外。

        然而,当新房落成后,新旧房屋的面积差却要租户购买的政策,让囊中羞涩的租户们望房兴叹。当地房管部门表示,没有预算资金回购超出面积,无奈才让租户出钱购买,形成混合产权。

        专家表示,房管部门此举涉嫌侵犯租户承租权,建议后者提起行政诉讼。

    租户被要求购买公房面积差

        陋室拆迁租户欢喜

        4月4日,九江市浔阳区。沿着滨江东路来到著名景点浔阳楼,向南驶入塔岭北路后在第一个路口拐弯,几栋高楼便是北司花园小区,其中容纳了当地新建的大量直管公房,用于解决困难群众的住房问题。

        52岁的吕林宝来到2栋1单元806室。面对紧闭的大门,他心里五味杂陈,“这是我租住的公房,协议签了,钱也交了好几个月,却迟迟住不进去。”

        这一切,都源于多年前的一次拆迁。

        多年前,吕林宝一家三口租住在九江市北司路84号的直管公房,租赁证号008649,租赁面积为27.2平方米。

        “没有卫生间,只能去外面的公共厕所,洗澡得去公共澡堂。做饭只能去公共厨房,每天都要排队抢位子。仅有的2个隔间摆着两张床,没有客厅,一下雨屋里就漏雨。由于地势较低,每逢大雨楼底下都积满了水,出门得蹚水,一家三口就这么蜗居着。”吕林宝回忆说。

        尽管居住条件不好,但是对他来说,直管公房有个优势,租金还不到1元/平方米,最高时也才2元/平方米,一个月不超过80元的房租比外面租房子便宜多了。

        据介绍,吕林宝夫妻二人依靠打零工赚取每月2000多元的收入,仅能基本维持生活,买房完全是奢望。

        吕林宝苦笑着说,日复一日的窘境让儿子逐渐产生了自卑心理,进而变得有些抑郁,后来干脆辍学在家,整日沉迷于电脑游戏。

        2013年,吕林宝接到政府通知,说是租住的直管公房要拆迁了,新房还建在北司路上,他仍然可以继续租住。

        这一消息,迅速传遍了直管公房的300多名租户,想着不久就能入住宽敞明亮的新房,大家的喜悦之情溢于言表。

        安置房面积大于应还房面积

        但接下来发生的事却让租户们明白,想住进新房并不顺利。

        2013年9月7日,九江市浔阳区房管局(下称浔阳房管局)作为房屋征收部门,九江市房产公司甘棠房管所(下称甘棠房管所)作为被征收人,共同与租户吕林宝签订了房屋征收补偿协议书。

        根据协议,甘棠房管所同意浔阳房管局按照房屋征收补偿方案对直管公房实行产权调换,甘棠房管所与租户继续保持原有公房面积的租赁关系。安置房均为期房,租户按照选房号顺序在指定区域内选房。交房时,租房户应向浔阳房管局交清有关款项后,方可办理入住手续。

        “小区刚竣工时,我偷偷跑进去过一次,居住环境比以前好太多了。”吕林宝说,小区地势平坦,健身设施、运动设施一应俱全,绿化做的也不错,还有专门的物业负责管理。

        2017年12月底,北司家园小区正式落成,300多名直管公房租户开始选房。

        选好房后,当还房领导小组办公室打印出安置结算清单时,吕林宝傻眼了,“我怎么还要交这么多钱?”

        该结算清单载明,吕林宝所租住的直管公房应安置面积为36平方米,安置房面积为52.5平方米,其中套内面积为39平方米,公摊面积为13.5平方米,吕林宝应购买面积为16.5平方米,为4.83万元。

        对此,还房领导小组办公室的工作人员解释道,由于实际总安置面积大于应安置还房面积16.5平方米,所以吕林宝要自己花钱购买超出的面积。

        “我们是没有钱才租住直管公房,怎么现在还要我们买一部分?”吕林宝对此无法理解。

        “不买面积差住不进公房”

        带着疑惑,吕林宝翻开此前签订的征收补偿协议才发现,其中明确规定:原址还房的,按1:1比例安置,实际安置面积大于应安置面积的,10平方米以内按照2450元/平方米价格购买,超10平方米以上部分按5460元/平方米价格购买。

        值得注意的是,就此条约定而言,协议中并未指明该由谁出钱购买超出面积。“这是三方协议,我只是承租人,只是花钱租房,房管部门才是被征收人,超出面积应该由房管部门购买,哪有租户花钱买出租房的道理?”吕林宝说。

        对此,工作人员表示,没有交钱就拿不到钥匙,住不进新的直管公房。这一尴尬并非仅吕林宝一户,据新法制报记者走访了解,300多名直管公房租户均有此遭遇。

        然而令吕林宝感到疑惑的是,2017年12月10日,甘棠房管所又与其续签了《九江市公房租赁合同》,约定由吕林宝按每月2.05元/平方米的价格承租北司家园2栋1单元806室,租期5年。

        当看到租赁合同上房屋建筑面积仅为36平方米,与安置结算清单上的52.5平方米不同时,吕林宝明白,买租结合成了不可更改的现实。

        租房捆绑购房遭质疑

        “被征收房屋建筑面积小于36平方米,且承租户在同一城区只有此唯一住房的,安置房建筑面积补足至36平方米,产权归九江市房产公司所有,这是直管公房的面积,但超出建筑面积36平方米的部分,就不属于直管公房了。”甘棠房管所所长李建设说。

        据介绍,安置房在最初建设时,考虑到建筑面积36平方米的房屋无法满足一家人居住需求,尽量改善租户生活条件,设计最小的户型建筑面积都有50平方米左右,于是就出现了面积差。

        “直管公房的面积,租户可以正常使用,但超出面积部分未购买则不可使用,可房屋又不是豆腐可以一刀切成两瓣,所以客观上造成了一种捆绑,必须购买超出面积部分才能拿到新房钥匙。”李建设解释说。

        他还提到,考虑到一些租户可能支付不起超出面积的购房款,征收补偿协议也给出了另一种按1:1.3比例安置的方案,这样面积差会小很多,租户只需购买很小一部分超出面积,但是安置房离市区较远,因此极少有租户选择。

        “将购买超出面积与公房租赁捆绑,侵犯了我们的承租权,不合理;应该由房管所出资购买超出面积部分,这部分面积我们按照市场价格租赁才对。”一些租户坦言。

        对此,李建设表示,由于房管部门并没有预算资金用于回购超出面积部分,所以才会约定由承租人出资购买,并享有超出面积部分的产权,即买房人与政府按照所拥有份额的大小共有房屋产权。私有产权部分可上市交易,其余部分可在九江市房产公司进行承租权交易。

        “侵犯了租户的承租权”

        “迟迟住不进公房,我的承租权可能就没有了,到时候我怎么办?”吕林宝担忧道。

        按照《九江市公房租赁合同》,若承租房屋无正当理由空闲连续6个月以上,甘棠房管所可终止租赁合同,收回公房使用权。

        为此,吕林宝和其他租户向有关政府部门反映了相关问题。4月5日,九江浔阳区书面答复称,根据房屋征收补偿协议书,已明确属承租人购买部分的安置房面积产权归承租人所有。且2016年之前浔阳区在征收直管公房时,超面积部分均由承租人购买。

        “意思就是说,超面积部分就是要租户购买,也没说将承租权与购房捆绑是否合理。”吕林宝说。

        据了解,早在2006年9月7日,在我国经济适用房改革中就提出了共有产权制度,运用现代产权法则、建立“政府与受助个人按份共有产权的经济适用房制度”(简称共有产权制度),实现住房保障制度创新的设想。据南方周末报道,近期我国许多一二三线城市共有产权房项目纷纷落地。那么,九江此举是否与此相类似呢?

        “在征收补偿协议中并未指明必须由租户购买超出面积的情况下,现实中强行将租赁与购房捆绑,没有考虑到租户是否具有购买能力,侵犯了租户的承租权。”北京圣运律师事务所主任律师、中国传媒大学法学兼职教授王优银说,在签订合同时,行政机关应该将租户的权利义务逐条细致地告知清楚,并体现在合同中,这样才可以避免纠纷。

        王优银分析称,本案中的直管公房属于国有房产,由当地房管部门进行管理。根据2011年施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》,被拆迁的主体只能是房屋所有权人,那么也就不存在房管部门对直管公房进行征收补偿的概念,即不能“自己征收自己,自己补偿自己”。也正因如此,当地房管部门才会没有预算资金回购超出面积。

        王优银认为,房管部门必须将房屋产权向承租人出售,才能进行拆迁。由此可知,本案中的征收补偿协议本身就没有法律依据,属于无效合同。他建议当地租户可以征收补偿协议无效为由提起行政诉讼,维护自身合法权益。

        王优银还提到,共有产权房是政策性住房的一种,即买房人与政府共有房屋产权,以此降低买房人的购房门槛,但前提必须是建立在自由买卖的基础上,不能为了推动共有产权而强制购买,这样虽然数据上好看,但是舍本逐末之举。

        截至发稿前,浔阳区房管局局长冷彧表示,将着手调查此事,并向上级部门反映,争取尽快解决问题。

     
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