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    老旧小区如何筹资“履新”? 红谷滩这个小区交出了一份新样本
    大江网经济频道  2020-08-06 15:15:00  来源:中国江西网  编辑:冯训太  作者:左阳天

      中国江西网/江西头条客户端讯 记者左阳天报道:但凡有十多年历史的老小区都面临一个设备老化、建筑破损、养护不到位的诸多问题,位于南昌红谷滩中心区的博泰江滨小区也没有逃过这个症结。几个月前还路面破损严重、瓷砖缺损、电动车露天存放、杂草丛生的小区经过三个月的提升改造,如今由“老、破、旧”变成“小清新”。

    小区新建的停车棚

    小区道路全部铺设为沥青路面

    小区新增的休闲座椅

      重新绿化、硬化路面、清理楼道、扩建小区大门、维修电梯、更新监控、设置智能停车系统……南昌这个小区由业委会、开发商、物业三方协商筹资88万完成的“老旧小区提升改造”个案为南昌成熟小区“履新”提供了一个全新的思路。

      小区由“老、破、旧”变成“小清新”。

      老旧小区改造一直是近年来社会关注的热点问题之一,也是不少老旧小区居民殷切期盼的生活“红利”。

      作为老城区进入红谷滩的“门户”,博泰江滨小区2005年交付,当年也是红谷滩回头率很高的热门小区,如今出现道路、绿化等基础设施常年失养失修,配套设施不健全,一度影响到小区居民的正常生活,阻碍了居民生活品质的提升。如何改、怎么改、资金从哪里来等现实问题摆在小区业委会、物业的面前,这也是推进小区改造的“头号难题”。红谷滩是南昌CBD,核心小区的提升改造不仅可以提高居民生活环境,提升生活品质,而且可以作为南昌的城市基础面貌,增强城市吸引力。

      一走进位于红谷大道的博泰江滨小区,迎面而来的是整齐划一的非机动车停车位、统一喷涂的警戒线和沥青浇筑的平整路面。小区居民告诉记者,小区建于2005年,随着时间的推移,小区的很多硬件设施都出现了破损,同时,随着时代的发展,小区内许多基础设施欠缺。今年3月份开始,业委会、开发商、物业三方协商启动了小区改造计划,将改造项目方案明细及资金筹集方式向小区全体业主进行公告后,由业委会组织召开业主大会表决(95%以上业主投票同意支持小区的改造项目)后,启动对小区的基础设施、道路硬化、安防监控、电梯设施、停车设施、绿化景观、环境卫生、服务管理等多个方面进行改造提升。

      老旧小区改造与广大人民群众的幸福感、获得感息息相关。按照和泰物业公司负责人的话说,老旧小区改造以为民惠民为出发点,根据实际,侧重解决群众特别关注的问题,群众需要什么就完善什么、小区缺什么就补什么、什么问题突出就解决什么,着力营造安全、舒适、整洁、美观的人居环境,提高群众获得感、幸福感。

      业主陶先生也是这次提升改造的见证人,他说,“我们小区经过改造,‘颜值’和‘气质’都得到了提升,小区面貌得到很大改善,居住环境变得安全舒适、干净整洁,我们业主的幸福指数也随之上涨。”

      老旧小区改造是补齐社区建设“短板”、提升居民生活品质的重要民生工程。小区也迎来了全新的“蜕变”,一场综合改造让这个有着15年历史的老旧小区焕发出了新生机。

      改造的工程质量由谁来监督?记者从小区业主委员会沈敏副主任处了解到,他们征集小区部分热心业主负责对改建项目施工质量实行全面监管,严格时间节点,跟踪工期,督促施工单位严格按照施工规范要求,确保工程按期按质按量完工。有些业主也从开始的反对、质疑、观望态度,到后来变成监督者、全程参与者,更重要的是,小区的广大业主对改造结果十分肯定,一致认为,小区业主是居住环境改善的最大受益者。

      小区“履新”钱从哪里来?梦想很美好,现实很骨感

      对旧小区提升改造,居民和物业都很乐见。但钱从哪来却是一个大问题。动辄几十万的资金完全让开发商接手,太不现实,开发商不愿意做这种微利的业务。完全让政府承担,掏不起这个钱,法理上也存在问题。完全让居民承担,意见无法统一,资金压力也很大。

      国家规定在正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修期限为:屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年;电气管线、给排水管道、设备安装为2年;装修工程为2年。交付15年的小区,开发商显然没有再投入资金的法理依据和义务。

      今年3月,根据博泰江滨小区业委会、开发商博泰集团、和泰(江西)物业管理有限公司三方协商的结果,由业委会、开发商和物业共同出资88万启动小区提升改造项目,其中,业委会筹集的32万元为小区近三年以广告为主的综合收益。

      开发商为何在小区交付15年后愿意掏出56万巨资来为老小区“锦上添花”?博泰集团有关负责人樊总告诉记者:“南昌市目前正在全民创建国家文明城市,小区作为红谷滩地标性的中高端小区有责任先行一步,小区在这场创建中地处中心城区不能掉分,应该为创建加分。博泰江滨小区是集团在红谷滩建设的第一个楼盘,我们本着一直服务下去的意识,这也是打造集团品牌的一个重要举措。”

      从开发商的角度我们可以这样理解,不论是小区的开发商还是后期管理的物业服务的价值观应该是,“房以拥有的人为贵,房以服务的人为荣”,要成为高档小区,其服务是关键,因物业最终能否成为高端物业并非完全由物业本身决定的,而是后续的服务,是“品质、品牌”,有了这些房屋本身(物业)的价值才能增值,物业和开发商自身的价值与品牌才能体现。

      就像博泰江滨小区3栋一位业主半开玩笑说:“希望在小区物业管理水平达到万科物业水平,小区房价达到2.5万一平方。”

      小区成功提升“变身” 三方还在畅想更远的未来

      傍晚6点,正是居民下班、孩子放学的时间,重新硬化的路面每天安排保洁清扫,画好的停车位让私家车有序归位,夏天一到,小区里新铺设的草坪绿意盎然,绿化带里的红色花朵飘香,连健身器材擦得一尘不染……居民们在小区坐在休闲椅上带娃、聊天,在健身器材上扭腰、压腿,看着清新的家园环境,心情都舒畅多了。

      和泰(江西)物业管理有限公司的博泰江滨项目经理邓彩明是新上任的物业经理,她指着一套“崭新”的健身器材告诉记者:“在环境提升的同时,居民的文明素质也潜移默化地得到提升,让小区的人文环境变得更加和谐。我们还清理了居民在楼道、院里堆积的旧家具、破烂,电动车一律禁止进入楼栋单元内。你别看这些健身器材像新的一样,其实它们都是用了好几年的老器材,小区就像家庭一样只有用心去珍惜、保养才能常用常新。”

      看上去如此和谐、美好的小区,提升改造并没有画上句号。

      小区居民和物业方还在筹划更美好的未来,物业能否在现有基础上实现增值服务?譬如家庭订餐、养老协助等等,记者相信,他们这次实践在南昌成熟小区提升改造等方面具备一定的先行经验,假以时日一定会给更多的小区带来积极示范作用。

     
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