视觉江西 黄杨军 摄

　　大江网/大江新闻客户端讯 全媒体记者郑周贇报道：为盘活二手房市场，支持刚需和刚改群体购房需求，一项住房“以旧换新”政策正在全国蔓延，目前已有超50城表态支持。在江西，目前只有新余市发布了“以旧换新”购房工作方案，南昌县于4月3日发出住房“以旧换新”倡议，但具体实施政策暂未落地。

　　“以旧换新”有利于带动房产市场回暖，但旧房能否及时卖出？价格能否达到预期？谁来为旧房买单？“卖旧买新”时间差如何打破？购房人能否选到心仪房源？记者在采访中发现，“以旧换新”政策落地仍面临诸多现实问题。

　　呼声

　　希望南昌市尽快出台住房“以旧换新”政策

　　“希望南昌市尽快出台房屋以旧换新政策，别的省会城市都已经陆陆续续落地了。”近日，有网友在大江网问政江西平台发表建议。

　　5月10日，南昌市住房和城乡建设局回复称：“以旧换新”政策目前正在商讨中，请耐心等待。

　　“以旧换新”之所以引发公众关注，是因为出台该政策的城市正越来越多。根据中指研究院监测，自2023年以来，目前已有超50城表态支持，俨然已成为楼市调控“风向标”。

　　4月3日，南昌市南昌县人民政府发布《关于开展南昌县住房“以旧换新”活动的倡议》，提出房地产经纪机构可与意向业主沟通置换需求，对业主旧房进行查证、验房、实勘等，签订房地产经纪服务合同。房地产经纪机构整合资源优势，加速推广销售，缩短业主旧房售出周期。开发企业、房产经纪机构在房屋价格和中介服务费等方面提供相应优惠给购房业主。

　　记者多方采访了解到，目前南昌县只是发出了倡议，相关政策还在研究中，暂未落地。南昌县一相关部门工作人员表示，在倡议发出后，有关部门立即启动了研究程序，着手制订政策，确保落地更细、更具操作性，将有利于释放刚需和改善型购房需求。

　　探索

　　江西已有一地推出“以旧换新”购房方案

　　5月10日，南昌市民涂先生告诉记者，一直想将家中的“老破小”置换掉，但在中介挂牌三年多始终未能出手。“房子很好出租，就是有点难卖，有的嫌楼层太高，有的谈不拢价格，换房一事就此搁置。”

　　谈起可能出台的住房“以旧换新”政策，他在欣喜中有些担心。“其实主要还是价格的问题，如果是被政府收购去，价格会不会被压得太低？如果是拿到市场上去卖，能不能卖得出去？”

　　记者了解到，目前各地主要有两种方式，一是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这是今年以来住房“以旧换新”的主流。二是“联合帮卖”，房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房。此外，少数地方对“以旧换新”住房给予购房或契税补贴。

　　江西新余也基本采取上述两种方式。4月29日，新余市中心城区“以旧换新”购房工作方案公布，居民既可以选择房地产经纪公司收购模式，所售房款用于购买新房；也可以选择经纪公司“优先卖”模式，居民缴纳购房意向金后，房地产开发企业锁定选中房源，房产经纪机构多渠道销售旧房，若60天内成功售出则购买指定新房房源，若无法成功售出则及时退还购房意向金。

　　据了解，目前新余“以旧换新”有10个新房楼盘以供选择，置换名额限100套，置换居民可享旧房销售佣金5折优惠。方案出台不足半月，成交量如何尚不得知，有中介机构表示，连日来关于“以旧换新”的咨询较多，但部分居民仍持观望态度，主要集中在旧房定价、售出时间及置换差价等方面。

新余市公布“以旧换新”购房方案

　　痛点

　　“以旧换新”落地面临诸多现实问题

　　随着住房“以旧换新”呼声日益增高，可以预见的是，江西多地将“以旧换新”提上日程。不过，“以旧换新”要落地，仍面临着诸多现实问题。

　　旧房能否及时卖掉？

　　“以旧换新，最大痛点就是卖掉旧房。”在返航房产经纪人徐鹏看来，目前二手房挂牌量处于高位，在这样的行情下，楼层、户型、学区就显得格外重要，即便通过中介优先帮卖，一些老房子也很难卖出，除非以“白菜价”出售。

　　东湖区一位不愿具名的房产经纪人表示，目前南昌市政策未出，以新余市为例，开发商参与“以旧换新”协议约定的锁房期限为60天，但从实际来看二手房60天内很难卖出，不过新余给出了“旧房未售出则退还购房意向金”的方案，让居民无需承担违约风险，这点蛮人性化的。

　　价格能否达到预期？

　　“即使中介推介，旧房想要短期内出手，就一定要低于市场价格，现在行情就是这样子，这时就看房东能不能接受。”我爱我家一工作人员直言不讳，房产市场向来买涨不买跌，如今观望情绪较浓，买旧房的普遍是捡漏刚需群体，想快速售出需要对价格作出一定让步。

　　南昌县鸿基房产一门店工作人员刘敏告诉记者，近期门店关于“以旧换新”的咨询量大增，大家都很关心老房子的价格问题，既要参考市面上的成交价，又要对价格作出相应调整。定价过高，销售周期将很长，甚至根本就卖不出去；定价过低，又无法达到房东预期。

　　谁来为旧房买单？

　　“毕竟市场上还有刚需群体，价格低、地段好、户型好的学区房总有人愿意买，即使房龄旧点也没关系。”徐鹏说，以前会有中介将高性价比的旧房收购装修后再转卖，考虑到装修成本，前期只能压价。

　　我爱我家一门店经纪人说，房产中介其实很愿意接“连环单”(即卖旧买新)，但操作过程中的确存在诸多不确定因素。比如：旧房售出时间不确定，卖旧与买新之间存在时间差，以及开发商能将房源锁定多久等。

　　“上个月我就碰到了一桩，房东手里有套旧房，先与买家签好了合同，新房那边也下了定金，就等着售房款来付首付了，这时买家的贷款却出了问题，导致交易中断。有稳定的买家尚且如此，何况未知的市场呢？”上述经纪人表示。

　　在他看来，以旧换新政策的落地，需要政府、开发商、中介等多方合力，先对旧房进行评估，签订“以旧换新”协议，并设定一个解约保护期，比如三个月五个月，万一在市场上卖不掉，是否要由政府或相关企业来接盘，作为廉租房、长租房或转卖等。

　　换新的选择是否足够多？

　　在新房选购环节，旧房收购模式一般要求购房者在指定楼盘购买，从新余市“以旧换新”方案来看，共有10个新房楼盘以供选择。

　　鸿基房产南昌公司总经理文静受访时表示，她比较关注“怎么换”和“换哪里的新”？如果是指定的新房楼盘，那么购房者换新的选择是不是足够多？能不能选到心仪的房子？在她看来，参与“以旧换新”的开发商，要给出最大诚意，将优质房源拿出来，且在价格上要有一定优惠。

　　观点

　　“以旧换新”需调动多方资源形成合力

　　一位不愿具名的业内人士表示，首先，“以旧换新”对于购房人而言，能够享受到政府给予的置换补贴，获得实实在在的优惠；其次，还能加强一、二手房的联动，去化库存、拉动新房交易，房产市场将有所回暖；再次，政策还有利于提振市场信心，释放刚性和刚改群体的购房需求。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，“以旧换新”政策要达到预期效果，需要调动多方资源形成合力，政府要制定优惠政策，给予购房者契税减免、购房补贴，并做好带押过户，简化交易流程、做好预售资金监管等；开发商要给予一些价格优惠和解约保护期，解决购房者的后顾之忧；国资平台、开发商、经纪机构成立收购主体，为“以旧换新”收购销售提供支持；金融机构也要为“以旧换新”提供优惠贷款利率。